Por Ana Paula Branco, da Folhapress
SÃO PAULO – A intenção de comprar uma casa própria está em tendência de queda no Brasil, segundo estudo da Brain Inteligência Estratégica em parceria com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). A pesquisa ouviu 1.200 pessoas entre 10 e 25 de novembro.
Apesar de registrar resultados positivos neste ano, o setor sente a dificuldade do consumidor em obter crédito. Metade dos entrevistados anteciparia a decisão de comprar um imóvel se tivesse o financiamento facilitado.
Entretanto, a facilidade em obter crédito não é a mesma coisa que o custo do crédito. É o que afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio dirigente da Brain Inteligência Estratégica.
“E onde as incorporadoras podem mexer? Em vez de exigir 40% durante a obra, poderiam exigir 35%, por exemplo. Se não tem como aumentar o salário do comprador, podem facilitar a maneira dele adquirir o imóvel”.
Em cerca de um ano, a taxa básica de juros saltou de 2% para os atuais 13,75% na tentativa de conter a inflação. A disparada afastou muitos do financiamento e reduziu os depósitos na poupança. É com esse dinheiro que os bancos financiam o crédito imobiliário mais utilizado.
Entre janeiro e outubro deste ano, a captação líquida da poupança ficou negativa em R$ 82,2 bilhões.
O resultado foi uma queda de 12% no volume de financiamentos (R$ 151,2 bilhões) e de 16% no número de imóveis financiados (619 mil) em comparação ao mesmo período do ano passado, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Apesar da pressão, a venda de imóveis se manteve aquecida em 2022, principalmente, graças aos subsídios no programa habitacional Casa Verde e Amarela -que deve voltar a se chamar Minha Casa, Minha Vida no terceiro governo Lula.
“Acabamos de passar por um período [2020-2021] que foi o maior de compra e venda de imóveis. Por isso qualquer comparação que se faça parece ruim, mas é do mercado”, afirma Araújo.
“Nos nove primeiros meses deste ano, a efetiva venda de casas e apartamentos novos cresceu 0,4%, porque, no caso dos novos, a taxa de juros não impacta imediatamente”.
Renée Garofalo, diretora de incorporação da Plano&Plano, aposta na “demanda habitacional gigante” do país para um 2023 de resultados positivos para o setor.
“Independentemente do governo não haverá mudança no projeto habitacional, porque é um dos mais importantes e icônicos do mundo. Nos últimos seis anos, mais de 25 mil famílias tiveram novas moradias pelo CVA [Programa Casa Verde e Amarela] na Plano&Plano”, diz Renée.
O setor também aguarda para o próximo ano um maior uso de recursos do FGTS (fundo de garantia) em prestações de financiamento. A compra da casa própria é uma das possibilidades de saque do fundo do trabalhador.
“O FGTS Futuro é uma medida muito significativa especialmente para famílias com renda mensal bruta de, no máximo, R$ 2.400. Além de aumentar o poder de compra, esses clientes poderão pagar uma prestação mensal maior, promovendo um crescimento de vendas”, diz Fernando Perobeli, diretor institucional da Árbore Engenharia.
“A demanda continua existindo em todos os segmentos, mas há um cenário de insegurança, e as pessoas que vão fazer a maior compra da vida precisam se sentir seguras”, diz Gabriel Mauad, sócio da construtora fluminense que leva seu sobrenome.
“Vamos ver o que vai acontecer no primeiro semestre do ano que vem. Até lá, estamos focando na alta renda, que não depende de financiamento”.
Se no aspecto econômico a facilidade de crédito pode ser o gatilho para buscar um novo imóvel, ter mais espaço e conforto é o que leva o brasileiro a fechar a compra. A pesquisa da Brain indica que uma pessoa mais feliz e realizada tende a fechar mais rapidamente a negociação.
Entre os que planejam a compra de algum imóvel, os mais desejados são os residenciais (87%). O levantamento mostra que sair do aluguel é motivação para 33% dos compradores, enquanto 20% quer mais espaço.
O aluguel onerou os brasileiros com o aumento dos juros e da inflação. Segundo dados da Serasa, o número de inadimplentes voltou a crescer pelo nono mês seguido em setembro e chegou a 68,39 milhões de pessoas.
Para o analista de mercado Max Mustrangi, a inadimplência e o endividamento recordes trazem uma perspectiva ruim, em especial para as startups imobiliárias.
“A crise econômica se instalou, e não só aqui. Nos últimos anos, houve muita liquidez, mas agora há o endividamento. Tem que negociar, alongar o caixa, enxugar as receitas para resistir”, afirma.
Os imóveis residenciais são 93% de todos os comercializados neste ano, e quase metade deles são apartamentos. No entanto, o objeto de desejo da maioria são casas, na rua ou em condomínio fechado.
“O mercado de apartamentos é muito bem estruturado e o financiamento sai mais rápido. O preço da terra e as leis de zoneamento dificultam a construção de casas nas cidades de grande porte”, explica Araújo, da Brain.
“Se não tem oferta de casas novas, as usadas são muito ruins e a entrada do financiamento é maior para produtos prontos”.
A diretora da Plano&Plano ressalta: as famílias compram o que cabem no bolso. “Elas querem casa para ter um espaço maior, colocar uma planta. Por isso nossos projetos hoje tem churrasqueira, pet places, piscina no topo do prédio”.
“Playground já não tem importância, mas investir em áreas de convívio e varandas se mostrou importante para o mercado imobiliário após a pandemia”, afirma Renée.
